Оформление договора купли-продажи квартиры
Сделка купли-продажи
Если вам удалось без потерь пройти все предыдущие этапы, наступает самый ответственный момент — проведение сделки купли-продажи квартиры. По степени эмоциональной напряженности этот этап наиболее волнительный.
Этот этап включает в себя вопросы:
- принятия аванса или задатка от покупателя
- подписание предварительного договора
- подписание договора купли-продажи квартиры
- заверение договора у нотариуса
- проведение взаиморасчетов между участниками сделки
- регистрация права собственности в государственном реестре
- передача квартиры покупателю
- окончательное получение вами денежных средств
Если на предыдущих этапах вы не прибегали к услугам специалистов, то на этом этапе есть как минимум один специалист, которого вам не обойти — это нотариус.
Также, исходя из личного опыта, рекомендую воспользоваться услугами специалиста по недвижимости (риэлтора), который организует и проведет сопровождение всей процедуры сделки.
Риэлтор выступит в роли ассистента, который объяснит всю последовательность действий и организует безопасную процедуру взаиморасчетов.
Какие документы нужны для продажи квартиры
О том какой перечень документов понадобится в вашем случае лучше всего узнать у нотариуса, который будет оформлять сделку. Так как только он знает какие документы понадобятся именно в вашем случае, чтобы он имел право заверить договор.
Тем не менее, вот базовый список документов, которые продавец обязан иметь на руках для осуществления регистрации сделки купли-продажи в оригинальном варианте:
- весь пакет документов, подтверждающий право собственности, в том числе в случаях, когда произошел факт наследования или дарения недвижимости;
- документы, способные подтвердить личность владельца или владельцев — паспорта;
- идентификационные коды каждого из собственников, в том числе проживающих несовершеннолетних, которые могут претендовать на жилплощадь;
- пакет документов, которые могут подтвердить родство — свидетельства рождения или заключения брака, либо его расторжения, смерти одного из супругов.
В случае регистрации ребенка на территории продаваемой недвижимости, необходимо уведомление из органов опеки о том, что они не против заключения сделки и регистрации несовершеннолетнего по другому адресу.
В случае частичной продажи недвижимости необходимо письменно подтвержденное заявление об уведомлении остальных жильцов, а также их письменный отказ от претензий на эту часть жилья.
Также сделку купли-продажи лучше отложить в том случае, если на начало следующего после покупки месяца за квартирой числится долг по коммунальным услугам. В этом случае необходимо дать время собственнику для погашения требуемой суммы, либо договориться и заверить документально скидку, которая покроет все расходы нового собственника на оплату возникших задолженностей с учетом пени.
Какой залог берут при продаже квартиры
Продавец может выбрать один из двух вариантов установки минимального залога. Первый — определенный фиксированный процент от общей стоимости. Обычно это от 1% до 10%. Однако соглашаясь на большую сумму, ответственность по предварительному договору также возрастает, и забывать об этом нельзя. Второй вариант — взимать эквивалент определенной долларовой суммы в национальной валюте. Обычно это от тысячи до двух тысяч долларов.
Покупка-продажа квартиры по доверенности
Обычным случаем в практике юристов является регистрация сделки по продаже недвижимости по генеральной доверенности. Это происходит из-за фактического отсутствия одной из сторон в момент заключения договора — находится за границей, на стационарном лечении. Однако случается и оформление доверенности исключительно для регистрации конкретного вида сделки, например, купли-продажи жилья.
В первую очередь каждая из сторон, которая действует от собственного лица, должна выяснить, действительно ли другая сторона имеет намерение заключить сделку. Дело в том, что при составлении договора через доверенность владелец или покупатель может беспрепятственно отозвать ее под предлогом несогласия или того, что фактически сторона была не в курсе. Это отменит сделку.
При отсутствии дополнительных условий в виде кредита в банке, при составлении договора достаточно предоставления минимального пакета документов. Он состоит из паспорта, а также подтверждающих родство документов — свидетельства о заключении брака и рождении детей (при наличии). К тому же необходимо заверенное письменное заявление о согласии супруга на покупку или продажу.
Для приобретения жилья в кредит следует дополнительно предоставить справку о доходах и заявление о намерении оформить заем.
Выбор нотариуса
При выборе того или иного специалиста, следует ориентироваться на длительность службы и личные ощущения от общения. Стоит учесть, что нотариус будет в курсе некоторых важных нюансов, поэтому важно суметь найти с ним общий язык и достичь определенного уровня взаимопонимания.
Первый параметр подскажет, насколько опытен нотариус, и сможет ли он дать квалифицированный совет и предупредить все возможные проблемы. Второй — поможет установить доверительные отношения. Это поспособствует максимальной откровенности, которая позволит выявить возможные проблемы при заключении сделки.
При первой встрече нужно обратить внимание на вежливость и компетентность нотариуса, уточнить количество его клиентов, попросить внимательнее рассмотреть его дипломы и сертификаты. Задав несколько несложных вопросов, станет понятен уровень его квалификации и отзывчивости.
Где и как оформляется (подписывается) договор купли-продажи квартиры?
Официальное оформление может происходить только в офисе нотариуса. Порядок действий при этом следующий:
- Обе стороны или их доверенные лица являются к назначенному часу.
- Тексты обоих экземпляров сверяются в черновом варианте, а в случае несоответствия в оригинал вносятся исправления.
- Происходит передача денежных средств в присутствии официального лица.
- Происходит подписание договора.
В некоторых исключительных случаях возможно передать финансовые средства после подписания, однако подобные детали решаются индивидуально и в устном порядке. При этом важно учитывать, что для подобного вида сделок бланк регистрации должен иметь официальный вид, утвержденный на государственном уровне. Его пример можно увидеть у нотариуса или на сайте.
Взаиморасчеты сторон
Взаиморасчет сторон может происходить по двум вариантам схем. Первая применяется в случае суммы сделки, которая не превышает 50 тысяч гривен, при этом залог не учитывается. Передача происходит в пределах нотариальной канторы. Подлинность банкнот проверяется с помощью специальных приборов, а пересчет ведется автоматически с помощью аппарата. Все необходимые устройства должны быть расположены в офисе.
Второй случай — безналичная схема, применяемая для сделок, которые превышают вышеназванную сумму. Сделать это можно через банк или счет нотариуса. Обычным является, когда разные банки взимают комиссию за перевод средств с текущего счета покупателя на счет продавца. Ее размер может отличаться, однако, как правило, находится в пределах 1%-5% от суммы перевода.
Нотариус в этом смысле обойдется дешевле — кроме основной оплаты его услуг, дополнительных сборов не производится.
Выбор того или иного способа оговаривается между сторонами в зависимости от удобства и вопросов безопасности.
Налоги и сборы при купле-продаже квартиры
Государственные сборы по договоренности выплачиваются либо одной из сторон, либо обеими в равных долях. Они различаются по четырем категориям.
- Государственные пошлины. Фактически этот сбор является оплатой услуг нотариуса. Размер составляет 1%. От уплаты освобождается целый ряд граждан, принадлежащих к льготным группам населения.
- Пенсионный сбор. Эта сумма выплачивается покупателем и равна размеру государственной пошлины. От него освобождаются лица, которые покупают квартиру впервые.
- Налог на доход физических лиц. Выплачивается продавцом и различается в зависимости от наличия украинского гражданства. Люди, имеющие его, оплачивают 5% от суммы сделки, граждане других стран — 18%. От него освобождаются лица, продающие квартиру впервые в течение отчетного года или владеющие ею более трех лет, а также получившие недвижимость в наследство.
- Военный сбор. Оплачивается продавцом в дополнение к НДФЛ, размер исчисляется как 1.5% от суммы сделки.
Кто должен оплачивать услугу нотариуса
Этот вопрос обычно регулируется между сторонами в устной форме, хотя данные условия могут быть оговорены и в договоре (предварительном или основном). Обычным решением является разделение расходов пополам, однако в некоторых случаях продавец готов взять на себя эти потери в качестве выгодного дополнения при покупке именно его квартиры.
После сделки
Основным вопросом после заключения сделки является выяснение, возможно ли расторжение договора. Это интересует обе стороны, так как это грозит материальными потерями, как продавцу, так и покупателю. Именно поэтому многие юристы на консультации советуют проверять условия договора как можно более тщательно.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Сделать это можно либо по обоюдному согласию, либо через суд. В первом случае основанием является объективная причина или банальная ошибка при оформлении — неправильный адрес в договоре, опечатка, неверно указанные или перепутанные данные продавца или покупателя.
Второй случай встречается, когда одна из сторон нашла веское основание для обращения в суд. Это могут быть совершенно разные причины, от каких-то бытовых проблем, о которых покупатель узнал позже, до внезапно возникших претендентов на купленную квартиру.
Можно ли оспорить куплю-продажу квартиры
Оспорить сделку возможно, однако, для этого нужны серьезные обоснования, которые возможно доказать в суде. Обычно это случаи мошенничества в отношении недвижимости, когда неожиданно появляются не указанные родственники продавца или другие неучтенные ранее факторы, препятствующие владению жилплощадью.
