Подготовка документов
Какие документы необходимо подготовить
Подход — «Будет покупатель, буду собирать документы» в корне неправилен и даже опасен.
Когда появится покупатель, может быть уже поздно!
Представьте себе ситуацию — покупатель нашелся и готов приобрести вашу квартиру.
Вы приходите к нотариусу для заключения предварительного договора или договора купли-продажи и нотариус отказывает вам в оформлении сделки на основании того, что нет каких-то документов или некоторые из них не являются юридически значимыми.
Как вы думаете, покупатель будет ждать, пока вы их соберете, восстановите или приведете в соответствие?
На рынке избыток квартир и дефицит покупателей.
Он уйдет к другому продавцу!
Причин почему сделка может сорваться масса, причем исправление некоторых из них может потребовать месяцев:
- просроченный или недействительный паспорт (например не вклеено фото в 25/45 лет)
- отсутствие документа подтверждающего право собственности на квартиру
- какой-то документ есть, но он не может быть признан как юридически значимый
- данные на квартиру отсутствуют в государственном реестре имущественных прав
- данные о квартире в госреестре не соответствуют предоставленным вами документам
- отсутствие техпаспорта на квартиру
- неузаконенная перепланировка
- на квартиру доставшуюся в наследство нет свидетельства о праве на наследство
- претензии других наследников
- квартира не приватизирована
- в квартире прописаны несовершеннолетние
- в квартире проживают лица имеющие право на обязательную долю
- на вас и/или квартире есть обременения (долги, залоги, ипотека, непогашенные кредиты, алименты…)
- квартира несколько раз продавалась или дарилась за короткий промежуток времени
- отсутствует согласие супруга или супруги
- спросите у нотариуса, он сможет перечислить еще пару десятков причин
Перед началом продажи, обязательно проверьте документы!
Позвоните или напишите нотариусу и скажите: — «Собираюсь продавать квартиру, подскажите, какие документы нужны и можете ли вы проверить их юридическую значимость».
В своей работе я пользуюсь услугами центральной нотариальной конторы, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Документы на квартиру (любой из вариантов)
- Ордер на квартиру;
- Любой нотариально заверенный гражданский договор, на основе которого возникает право собственности на жилье (мена, лизинг, купля-продажа, ипотечный договор и т.д.);
- Дарственная;
- Завещание и свидетельство о праве на наследие;
- Решение суда на передачу квартиры в собственность настоящего владельца;
- Письменное разрешение других собственников квартиры на ее продажу;
- Свидетельство о покупке квартиры на аукционе;
- Свидетельство о заставе квартиры, которая на ее основе перешла в собственность настоящего владельца.
Все эти документы годами разлагаются в забытых папках с документами, до которых никому нет дела пока, как говорится, «не припечет». Именно поэтому столь часто при продаже квартиры приходится перелопачивать все домашние архивы и ловить себя на мысли, что их либо нет, либо они более не пригодны
Документооборот в Украине
Возвращаясь от лирического отступления, следует отдать должное технологическому прогрессу. С 1 января 2013 года в Украине было принято решение об обязательном ведении электронного учета документации. (ст. 3 Закона №1952-15)
Таким образом любой документ, оформленный государственным регистратором (нотариусом) хранится не только в бумажных архивах, но и в электронных базах данных. Ярким примером такой базы является Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество.
Где взять недостающие документы
Если при продаже квартиры было обнаружено отсутствие некоторых документов, которые нужны для продажи квартиры, не стоит впадать в отчаяние. Их всегда можно дозаказать у государственного/частного нотариуса или юриста специализирующегося на недвижимости. Пусть это и займет некоторое время, или если есть возможность, воспользоваться документом другой стороны сделки.
Порядок дозаказа недостающих документов всегда зависит от пакета документов, который существует в данный момент. Иногда для продажи квартиры достаточно просто предъявить ордер, а иногда необходимо регистрировать разрешение собственников на продажу и искать продавца, который сможет подтвердить факт продажи своим экземпляром договора.
Более детально разобраться в этом поможет консультация нотариуса или юридическое сопровождение, которые помогут установить недостающий перечень документов, ведь для этого недостаточно просто сравнить документы, которые уже есть на руках со списком, предложенным в начале статьи. Ведь, например, собственнику квартиры, которая перешла в его частную собственность в результате гражданской сделки совсем не нужна копия решения гражданского суда.
Как восстановить поврежденные или утраченные документы
К счастью, как уже говорилось выше, для сделок, оформленных в течении 6 последних лет, отсутствие документа не приговор. Поэтому если бумага была оформлена после 1 января 2013 года, вполне возможно, что проблема будет решена в кратчайший срок. В обратном случае, сотрудникам просто потребуется немного больше времени на ручной поиск информации в архиве или журнале единого учета.
В первом варианте клиенту будет выдана выписка из реестра (распечатанный экземпляр формы договора или другого документа) со всех необходимой информацией.
Внимание: для того, чтобы выписка обладала той или иной юридической силой, она должна быть заверена регистратором. Для этого может быть поставлена подпись, оттиск печати регистратора, регистрационный номер или печать «Згідно з оригіналом».
Для дозаказа недостающих документов необходимо составить короткое заявление и просто предоставить копию испорченного документа, если такой имеет место.
В некоторых случаях может возникнуть необходимость в исковом обращении в гражданский суд на восстановление утерянных или испорченных правоустанавливающих документов. В таком случае, обязательным условием восстановления является полная инвентаризация жилища (перепись имущества).
Во всех остальных случаях субъекты гражданских взаимоотношений при продаже недвижимости обращаются именно к нотариусам. Это быстрее, и как правило, удобнее за счет того, что у нотариальных контор есть доступ к глобальной базе данных такой как Государственных реестр имущественных прав на недвижимость.
